Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Finanzierung eines Wohnungs- oder Hauskaufs ohne Eigenkapital kann dann ohne Einschränkung empfohlen werden, wenn ausreichende Bedingungen vorliegen. Dazu gehört, dass eine Bonitätsprüfung sehr gut ausfällt. Weiter sollte die Schufa-Auskunft tadellos sein. Wenn jemand bauen oder ein Eigenheim käuflich erwerben will, sollten seine Einkommensverhältnisse so gut sein, dass er Probleme, die bei einer hundertprozentigen Finanzierung auftreten können, ohne Weiteres verkraften würde. Das heißt, dass er ein regelmäßiges, berechenbares und genügend hohes monatliches Entgelt bezieht. In aller Regel ist das bei Beamten mit entsprechendem Einkommen der Fall. Bauinteressierte Menschen, die ein unregelmäßiges Einkommen haben, sollten sich diese Finanzierungsart gut überlegen. In den meisten Fällen wird es auch nicht leicht für sie werden, eine Baufinanzierung zu erhalten.

Was begünstigt die Finanzierung ohne Eigenkapital?

Wer kein Kapital für die Immobilie selbst hat, sollte wenigstens die anfallenden Nebenkosten selbst bestreiten können. Es lohnt sich, vorhandene Geldquellen dafür zu nutzen. Das Auflösen einer Kapitallebensversicherung ist durchaus ratsam. Eine ansprechende Wohnumgebung steigert die Chancen für eine Vollfinanzierung durch eine Bank, ebenso das Baujahr, die aktuelle Beschaffenheit und der Stand von Renovierungsarbeiten.Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Welche Finanzierungen gibt es?

Eine hundertprozentige Finanzierung des Immobilienpreises bieten viele Institute, von Direktbanken über Großbanken bis zu Sparkassen. Darüber hinaus muss der Käufer die zusätzlichen Kosten mindestens für Notargebühren, Grundbucheintragungen und Steuern aufbringen. Wer auch das nicht kann, muss eine noch höhere Summe in Anspruch nehmen und hundertzehn oder mehr Prozent finanzieren lassen. Es gibt Banken, die bis zu 120 Prozent des Immobilienpreises als Finanzierung gewähren. Spezialbanken für Baufinanzierungen bieten dafür „Nachrangdarlehen“ an. Das bedeutet, dass der Käufer bei einer anderen Bank vorher das Darlehen aufnimmt, für das die Immobilie die entsprechende Sicherheit bedeutet. Sollte der Käufer zahlungsunfähig werden, hat diese Bank den ersten Zugriff auf die Immobilie.
Die Spezialbank gewährt ein zweites Darlehen und hat im gleichen Fall erst an zweiter Stelle die Chance, dass ihre Forderungen beglichen werden. Daher ist die Risikobereitschaft bei Nachrangigkeit sehr viel größer. Natürlich sind dadurch auch die Zinszahlungen um einiges höher. Eine weitere Möglichkeit bieten die Forward-Kredite. Damit kann man sich Zinsbedingungen sichern, falls die Konditionen gerade günstig sind. Man nimmt ein Darlehen auf und schließt zu den gegebenen Zinsbedingungen ab. Der vereinbarte Geldbetrag steht nun für einige Jahre zum Abruf bereit, längstens für fünfeinhalb Jahre. Allerdings erfolgen in der Regel kleinere Zinsaufschläge in der Wartezeit.

Das Prinzip der Finanzierung

Grundsätzlich macht die Bank bei einer Vollfinanzierung ein Risikogeschäft. Es gibt zwei Möglichkeiten: Der Kunde kann den Kredit nach der vorgesehenen Abzahlungsvereinbarung bedienen oder eben nicht. Die Bank gewährt das Baudarlehen und trägt sich im Gegenzug ins Grundbuch ein. Wenn der Kunde dann nicht mehr zahlen kann, ist die Bank dadurch abgesichert. Sie hat Zugriff auf die Immobilie bis hin zur Zwangsversteigerung. Banken schrecken davor nicht zurück, auch wenn sie wissen, dass nur ein Teil der Schuld durch diese Vorgehensweise beglichen werden kann. Die gesamte fällige und – zu Recht – geforderte Summe wird durch den Erlös bei einer Zwangsversteigerung oft gar nicht beglichen, weil dieser durchschnittlich 15 Prozent unter den marktüblichen Wertvorstellungen liegt, oft sogar noch einige Prozentpunkte mehr.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Welche Risiken trägt der Kreditnehmende?

Der Bankkunde hat im schlimmsten Fall keine Immobilie mehr, aber immer noch Schulden. Denn grundsätzlich zu gilt: Wer eine Immobilie finanzieren lässt, trägt die Haftung für den Kredit, und diese Haftung betrifft auch das private Vermögen. Die Bank wird also auf Rückzahlung der verbleibenden Schulden bestehen, die nach einer Zwangsversteigerung noch da sind. Und diese Situation kann im ungünstigsten Fall in einer Privatinsolvenz enden. Im extremsten Fall kann die Bank sogar den Darlehensvertrag kündigen, obwohl die Raten bezahlt werden, sodass der Immobilienbesitzer nie mit einer solchen Situation rechnen würde. Dieses Kündigungsrecht muss natürlich im Vertrag der Baufinanzierung festgehalten sein, was oft der Fall ist. Die Bank kann dieses Recht in Anspruch nehmen, wenn der Immobilienwert sinkt und sie daher ihre Darlehenssumme nicht mehr abgedeckt sieht. Sie ist dann berechtigt, noch andere Sicherheiten zu verlangen. Wenn diese nicht vorhanden sind, kann es auch in diesem Fall zur Zwangsversteigerung kommen. Risiken gibt es sowohl bei der Finanzierung ohne Eigenkapital wie bei der ohne eigene Mittel. Dennoch steigt das Risiko, wenn man die gängige Empfehlung „20 % Eigenkapital einbringen“ nicht einhalten kann.

Zinsen bei der Vollfinanzierung

Vergleiche zwischen einer Finanzierung mit und ohne eigene Mittel zeigen deutlich: Die Kosten, die für Zinsen aufgebracht werden müssen, sind bei der Vollfinanzierung nicht nur doppelt, sondern oft dreimal so hoch. Gleichzeitig steht für die Bank viel länger die Eintragung der Grundschuld zur Verfügung, sodass für den Immobilienbesitzer das Insolvenzrisiko länger besteht. Auch die Bedingungen einer möglichen Anschlussfinanzierung sind viel schwieriger abzuschätzen.
Entscheidungshilfen

Viele jüngere Familien möchten ein eigenes Heim und können es nur mit einer Vollfinanzierung verwirklichen. Das ist heute viel leichter möglich. Folgende Punkte sollten bedacht werden: Die Raten für das Darlehen sollten gewährleistet sein, auch wenn z. B. ein Verdiener ausfallen würde. Wenn Vermögen in Form von Werten vorhanden ist, das man verkaufen kann, sollte man das tun. Eine sehr gute Voraussetzung ist die hohe Wahrscheinlichkeit, dass sich die Verkaufserlöse für Immobilien in der Zeit nach dem Finanzierungsabschluss erhöhen werden. Wer die größtmögliche Sicherheit haben möchte, sollte sich an einen Kreditvermittlungs-Profi wenden und nach einer Vollfinanzierungsmöglichkeit für Immobilien fragen, unter „Wie viel Kredit bekomme ich?“ finden Sie ebenfalls erste Ratschläge. Dem Vermittler stehen Datenressourcen zur Verfügung, die von Kreditinstituten nicht gerne öffentlich zur Verfügung gestellt werden und deshalb für den Normalverbraucher kaum herauszufinden sind. Auf diesem Wege kommt man zu Auswahlmöglichkeiten, weil man erfährt, welche Bank die gewünschten Beträge zusagen würde und welche Konditionen dafür gelten.