Eigenkapital künstlich schöpfen

Eigenkapital – so lässt es sich künstlich schöpfen

Niedrige Zinsen sind für viele Mieter das Signal, sich endlich vom Vermieter zu trennen und in die eigenen vier Wände zu ziehen. Nach wie vor steht Wohneigentum auf der Wunschliste der meisten Deutschen an erster Stelle. Um so verwunderlicher ist es, dass Deutschland im europäischen Vergleich nur an vorletzter Stelle steht, was dieses Thema betrifft. Nur in der Schweiz gibt es prozentual noch mehr Mieter. Einer der Gründe dafür mögen die strengen Kriterien der Banken bei der Hypothekenvergabe sein. Die Wohneigentumskreditrichtlinie führte noch zu einer weiteren Verschärfung. Bei den meisten Banken spielt das Eigenkapital eine wesentliche Rolle. Die klassische Regel sieht vor, dass die Erwerber bei einer eigengenutzten Immobilie 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten selbst aufbringen müssen. Die Erwerbsnebenkosten unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, da sowohl für die maximale Maklercourtage als auch für die Grunderwerbsteuer keine einheitlichen Sätze gelten.

Was zählt zum Eigenkapital?

Die Antwort auf die Frage, was Immobilienerwerber als Eigenkapital einsetzen können, geht weit über das Sparbuch hinaus. Als Eigenkapital gelten

  • Barvermögen und Einlagen wie Sparbücher, Tagesgeld oder Festgeld
  • Wertpapiere
  • In der Sparphase oder in der Zuteilung befindliche Bausparverträge
  • Lebens- oder Rentenversicherungen
  • Verwandtendarlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Eigenleistung bei Neubau oder Sanierung

Eigenkapital künstlich schöpfen

Bei dieser Aufzählung wird ersichtlich, dass nicht nur liquide Mittel als Eigenkapital betrachtet werden. Die Eigenkapitalquote hat aber nicht nur Auswirkungen darauf, ob die Bank willens ist, über ein Darlehen nachzudenken. Diese Quote hat auch Auswirkungen auf die Zinsen. Je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, um so niedriger wird der Beleihungsauslauf. Dieser beziffert die Höhe des Darlehens in Relation zum Beleihungswert des Objektes. Je niedriger der Beleihungsauslauf, um so günstiger sind die Zinsen. Banken unterscheiden vier Stufen bei der Zinskalkulation:

  • Bis 40 Prozent Beleihungsauslauf
  • Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf
  • Bis 80 Prozent Beleihungsauslauf
  • Mehr als 80 Prozent

Festgelder können nur in den seltensten Fällen vor Ende der Zinsfestschreibung aufgelöst werden. Dennoch handelt es sich um vorhandenes Vermögen des Käufers. Gleiches gilt für Lebens- oder Rentenversicherungen. Diese Verträge werden mit dem vorhandenen Rückkaufswert dem Eigenkapital zugerechnet, ohne dass der Versicherungsnehmer seinen Vertrag auflösen muss. Es genügt, Festgelder und Policen an die Bank abzutreten.

Aktien und festverzinsliche Wertpapiere können verkauft werden, müssen aber nicht. Gerade bei Aktien wäre es ärgerlich, wenn sie entweder attraktive Dividenden ausschütten oder gerade in einem Kurstief stecken. Genauso sinnlos wäre es, festverzinsliche Wertpapiere zu verkaufen, deren Zinsertrag die Zinsen für die Baufinanzierung übersteigt. Während festverzinsliche Papiere je nach Emittent mit einem Wert von 80 bis 100 Prozent des Kurswertes als Eigenmittel anerkannt werden, beträgt der Sicherheitsabschlag bei Aktien fast durchgängig 40 Prozent. Das heißt, Aktien werden mit 60 Prozent des Kurswertes als Eigenkapital angerechnet. Eine Abtretung des Depots an die Bank ist allerdings notwendig.

 

Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen

Verwandtendarlehen können auf zwei Arten gestaltet werden. Die Oma gibt dem Enkel das notwendige Geld, und er deklariert es als Eigenmittel. Dies kann mit einem Vertrag geschehen oder ohne. Alternativ wird ein echter Kreditvertrag aufgesetzt, der die Laufzeit, den Verwendungszweck, den Zinssatz und die Rückzahlungsmodalitäten beinhaltet. Nachteilig für die Oma wäre allerdings, dass die Zinsen des Enkels für sie steuerpflichtig wären. Sofern es sich um ein enges und gutes Verwandtschaftsverhältnis handelt, wäre der offizielle Vertrag nur die zweitbeste Lösung. Wem jedoch die Sicherheit wichtiger ist, als die Steuerpflicht, sollte einen Darlehensvertrag, möglichst mit Unterwerfung in die Vollstreckung, abschließen. Die notarielle Beurkundung macht ein Gerichtsverfahren zum Erhalt eines Titels überflüssig. Der Gläubiger kann sofort vollstrecken.

Das Arbeitgeberdarlehen

Was spricht eigentlich dagegen, den Chef am Kauf der eigenen Immobilie zu beteiligen. Glückliche Mitarbeiter sind gute Mitarbeiter. Arbeitgeberdarlehen müssen vertraglich geregelt sein. Der Darlehensvertrag muss genau den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Gibt es hier Abweichungen, hat dies für den Arbeitnehmer fatale Folgen.

Das Darlehen wird seitens der Finanzbehörden als Einkommen eingestuft. Es fallen sowohl Steuern als auch gegebenenfalls Sozialabgaben auf das Darlehen an. Dies gilt auch, wenn die Beteiligten den Zinssatz abweichend von den gesetzlichen Regelungen festlegen. Zinsvorteile müssen als geldwerter Vorteil versteuert werden. Daher sind die Grenzen für die Zinsen eng gesetzt. Die Steuerpflicht entfällt, wenn sich der Zinssatz des Arbeitgeberdarlehens am von der Bundesbank zuletzt veröffentlichten durchschnittlichen Effektivzinssatz abzüglich maximal vier Prozent orientiert.

Arbeitgeberdarlehen bieten beiden Seiten Vorteile:

  • Der Arbeitnehmer erhöht seine Eigenkapitalquote.
  • Der Arbeitgeber bindet den Mitarbeiter an das Unternehmen.

Die Eigenleistung

Als Eigenkapital zählt auch die sogenannte „Muskelhypothek“. Geht es darum einen Finanzierungsplan für Haus erstellen zu lassen, kann dieser Punkt eine wesentliche Rolle spielen. Es spielt dann eine Rolle, wenn es sich um einen Neubau handelt, oder Sanierungsarbeiten mitfinanziert werden sollen. Der Erwerber oder Bauherr kann in diesem Fall die Tätigkeiten, welche nicht durch Handwerker, sondern ihn selbst oder Freunde und Bekannte durchgeführt werden, als Eigenmittel anführen, da der Handwerkerlohn entfällt. Einige Banken lehnen es jedoch ab, den vollen Stundensatz eines Handwerkers in diesem Fall zugrunde zu legen, sondern machen Abschläge. Beträgt der Lohn für den Installateur beispielsweise 70 Euro in der Stunde, werden bei Eigenleistung nur 35 Euro angerechnet. Darüber hinaus muss der Darlehensnehmer nachweisen, dass er oder seine Helfer über die notwendige Fachkenntnis verfügen, um die Gewerke auszuführen.

Fazit

Auch wenn die tatsächlichen Guthaben nicht ausreichen, um die Eigenkapitalanforderung zu erfüllen, bieten Verwandte, Arbeitgeber und das eigene Anpacken Möglichkeiten, um die Eigenkapitalquote anzuheben.

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