Eine alte Faustregel besagte, dass zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung mindestens 25% Eigenkapital benötigt werden. Hierbei solle man von dem Kaufpreis der Immobilie ausgehen, also ohne jegliche zusätzliche Kosten, welche für Renovierung, Sanierung oder sonstige Dinge anfallen.

Der Kauf einer Immobilie ist aber mittlerweile auch ohne Eigenkapital möglich, der Ansicht sind zumindest viele Kapitalberater und Kreditgeber.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital – Was steckt dahinter?

Um das zu verstehen muss man in der Geschichte etwas zurückdenken. Vor gut 15 Jahren hätten Banken und sonstige Kreditgeber über solch ein Vorhaben gelacht und Ihnen definitiv keinen Kredit gewährt, aus dem einfachen Grund, dass es zu risikoreich für sie gewesen wäre. Genauso gut hätten die Banken selbst mit dem Kapital arbeiten, oder es Kunden mit mehr „Sicherheiten“ leihen können. Mehr wie 75 Prozent des Haus- oder Wohnungspreises war nicht möglich zu bekommen, höchstens mit sehr viel Glück.

Diese Zeit ist nun vorbei, das Internet und die daraus resultierte Globalisierung eröffneten die Chancen das Projekt Haus kaufen ohne Eigenkapital in die Tat umzusetzen. Der Markt war und ist offen für ausländische Banken wie zum Beispiel die NIBC Bank, ABN Amro Hypotheken Group und viele weitere. Zusätzlich setzt sich mehr und mehr das direkte Geld Leihen und Verleihen von privaten Menschen durch. Plattformen wie Smava oder Auxmoney, stellen direkten Kontakt zwischen Anleger und Geldsuchenden her, für beide Seiten eine Win-Situation, die Banken haben das Nachsehen. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist also nun möglich, auch weil deutsche Banken nun eher bereit sind höhere Kredite zu gewähren.

Sparkassen und Hypothekenbanken folgen der Entwicklung

Mit langen Gesichtern mussten Banken mit ansehen, wie ihnen ausländische Banken die Kunden im eigenen Land wegschnappten. Während diese boomten und Erfolge feierten, musste bei den inländischen Banken ein Umdenken stattfinden. Das passierte auch, ein Haus kaufen ohne Eigenkapital ist mittlerweile auch mit einem Kredit von deutschen Banken möglich. Diese lassen sich dies natürlich mit hohen Zinsen bezahlen.

Die Zielgruppe liegt bei jungen Menschen mit einem guten Verdienst, die gerade ins Berufsleben eingestiegen sind und noch kein Eigenkapital anhäufen konnten.

Vor- und Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Vorteile liegen auf der Hand, der Hauskäufer sichert sich sofort eine Bleibe und geht einen weiteren Schritt in die Selbstständigkeit. Außerdem kann er bei günstigen Immobiliengeboten direkt zuschlagen und muss sich kein Angebot entgehen lassen.

Natürlich ist dieses Vorhaben auch mit Nachteilen verbunden. Zum einen muss bei dem Hauskauf ohne Eigenkapital eine große Summe zurückgezahlt werden, zum anderen sind die Zinsen weitaus höher, als wenn bereits etwas angespart wurde.

Wer also eine Vollfinanzierung eines Hauses in Anspruch nehmen möchte, sollte über ein geregeltes und gutes Einkommen verfügen, abhängig von der Immobilie natürlich. Ohne sicheres Einkommen findet man keinen seriösen Kreditgeber.

Worauf sollte man sich einstellen?

Wer ein Haus kaufen möchte ohne Eigenkapital sollte sich definitiv auf lange Laufzeiten einstellen, die gerne mal mindestens 15 bis 20 Jahre andauern. Wichtig ist, dass ein langfristiger Plan im Voraus erstellt wurde, der alle möglich anfallenden Kosten beinhaltet. Das kann von einem einfachen

Autokauf bis hin zu Familienzuwachs reichen. Einen Rechner für die Haus- oder Wohnungsfinanzierung finden Sie weiter unten. Ebenso sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass ein Hauskauf meist zusätzliche Kosten mitbringt. Zum Beispiel benötigen Sie noch Möbel oder Kapital für kleinere Reparaturen.

Warum drohen mir höhere Zinsen?

Die höheren Zinsen beim Hauskauf ohne Eigenkapital, sind durch die größeren Risiken für Banken und Kreditgeber zu erklären. Um bei Zahlungsausfällen nicht mit komplett leeren Händen dazustehen, werden die Zinsen für solche „Risikokredite“ erhöht. Die Höhe der Zinsen hängt aber auch von Faktoren wie dem Arbeitsplatz, dem Gehalt und dem Familienstand ab. Selbstständige und Freiberufler müssen meist höhere Anforderungen erfüllen, da hier die Jobsicherheit und die Einkommenssicherheit wesentlich geringer ausfällt als bei Festangestellten. Kreditnehmer die eine Altersgrenze von über 60 Jahren überschritten haben, werden im Normalfall nicht akzeptiert.

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital sollte demnach gut überlegt sein, Sie sollten Schuldenfrei sein, über ein gutes Einkommen verfügen und die nächsten 20 Jahre fest geplant haben. Bei der Schufa wird sich Ihre Bank eine Auskunft über Sie einholen, achten Sie darauf, dass Ihre Schufawerte Vertrauen schaffen. Sie können Ihren Schufa-Score über das Webportal der „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“   einmal im Jahr abfragen.

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung bedeutet beim Haus- oder Wohnungskauf, dass die Bank 100 % des Kaufpreises finanziert. Bei einer Hausfinanzierung ohne gänzliches Eigenkapital können das auch gerne mal 120 % sein. Bei den Prozentangaben handelt es sich aber um den sogenannten „Beleihungswert“ der Immobilie. Festgelegt ist dies in §12 des Hypothekenbankgesetzes (kann hier nachgelesen werden). Aus Erfahrungswerten kann man sagen, dass der Beleihungswert bei durchschnittlich 75-90 % des Kaufpreises liegt. Dabei spielen aber viele Faktoren eine Rolle, wie zum Beispiel die aktuelle allgemeine Marktpreisentwicklung und der Standort der Immobilie.

Für einen Hauskauf ohne Eigenkapital ist also im Zuge einer Vollfinanzierung gerne mal 120 % Fremdfinanzierung von Nöten. Aus Sicherheit sollten Sie lieber mit zu hohen Kosten rechnen als mit zu geringen. Ratenausfälle lassen sich Banken sehr gut bezahlen und der Kreditnehmer läuft in die Gefahr der Schuldenfalle.

Für Banken ist es außerdem wichtig, dass die Immobilie einen gewissen Wert hat, im Hinblick auf einen möglichen Wiederverkauf. Vermarktungschancen und Bauzustand müssen also beim Hauskauf ohne Eigenkapital durchweg positiv ausfallen. Ein zu hoher Renovierungsaufwand und damit verbundene zu hohe Renovierungskosten können bei Kreditgebern ein Dorn im Auge sein.

Risiken der Überschuldung beim Immobilienkauf ohne eigenem Geld

Ob mit oder ohne Vollfinanzierung, natürlich kann jeder durch plötzliche Ereignisse ins offene Messer der Verschuldung laufen. Die häufigste Ursache, dass Menschen in die Verschuldung geraten ist nicht die, dass sie fahrlässig handeln und nicht richtig kalkulieren, sondern die, dass innerhalb des Abbezahlungszeitraumes gravierende Veränderungen auftreten. Beispiele hierfür sind, Scheidungen, Krankheiten oder gar ein Fall in die Arbeitslosigkeit.

Treten solche Ereignisse in den ersten Jahren nach dem Hauskauf ohne Eigenkapital ein, kann die Bank den restlichen Kreditbetrag wahrscheinlich nicht durch einen Hausverkauf oder eine Hausversteigerung decken. Der Schuldner hat also nun auch ohne eigenes Haus weitere Schulden. Er muss nun also Eigenkapital aufbringen, das er zuvor durch die Vollfinanzierung „gespart“ hat.

Wie oben bereits geschrieben trägt aber auch die Bank ein hohes Risiko, sie kann sich in solchen Fällen nicht sicher sein, jemals den Kredit zurückbezahlt zu bekommen. Den Restbetrag kann sie in extremen Fällen kaum komplett zurück erhalten. Um diesem Risiko entgegen zu wirken verlangt sie von Kreditnehmern, die ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren wollen höhere Zinsen.

Haus kaufen ohne Eigenkapital – Für wen empfehlenswert?

Eine Empfehlung hierbei auszusprechen ist eventuell der falsche Begriff, vielmehr müsste es heißen, „Für wen ist der Hauskauf ohne Eigenkapital machbar und am risikoärmsten“. Zusammenfassen kann man sagen, dass es für junge Menschen geeignet ist, die über eine langfristige Planungssicherheit verfügen. Hierzu zählen:

• Unbefristeter, sicherer Arbeitsvertrag
• Gutes Einkommen
• Geklärte Familiensituation
• Einkalkulierte weitere Anschaffungen / Reparaturen / Nebenkosten

Partner sollten darauf achten, dass der Darlehnsvertrag von beiden Seiten unterschrieben wurde. Sollte im Falle einer Scheidung nur eine Partei auf den Darlehensschulden sitzen bleiben, wäre dies fatal.

Ebenfalls sollte bei einer Immobilien Vollfinanzierung etwas Kapital vorhanden sein, das für Notfälle einkalkuliert wurde. Der Betrag sollte also nicht zwangsweise in die Hausfinanzierung mit einfließen, sondern eventuell auf dem Konto für kritische Zeiten vorhanden sein, als eiserne Reserve sozusagen.