Bei der Finanzierung einer Immobilie geht es nicht nur darum, die günstigsten Zinsen zu finden. Bevor sich der künftige Eigentümer mit dem Kauf beschäftigt, gilt es die Finanzierungsmodalitäten zu klären. Diese unterscheiden sich durchaus bei dem Kauf einer fremd vermieteten Immobilie im Vergleich zu einem selbst genutzten Objekt. Die Schlüsselrolle spielt dabei das Eigenkapital. Während es auch in früheren Jahren nicht unüblich war, eine fremd vermietete Immobilie zu 100 Prozent zu finanzieren, galt dies bei selbst genutzten Häusern oder Wohnungen als Unding. Die Banken verlangten Eigenkapital.
Die Finanzierung bei Fremdvermietung
Die Ausgangslage bei Fremdvermietung stellt sich bei einem Immobilienerwerb gänzlich anders dar, als bei Selbstnutzung. Zum einen kommt es nicht zu einer Verschiebung von Miete hin zu Hypotheken. Die Kostenseite für das eigene Wohnen bleibt bei der Fremdvermietung völlig unberührt. Es gab sogar Modelle, in denen trotz der Erwerbsnebenkosten keinerlei Eigenkapital notwendig war. Die sogenannten NATO-Modelle, an exterritoriale Militärs vermietete Eigentumswohnungen, finanzierten den Aufwand für die Erwerbsnebenkosten aus der Rückerstattung der Mehrwertsteuer bei Kauf. Der steuerliche Aspekt spielt bei der Fremdvermietung ebenfalls eine Rolle.
Miete + Steuererstattung = Annuität
Mit der Formel „Miete zuzüglich Steuererstattung finanziert sich die Annuität“ versuchen gerade Bauträger, Käufer für fremd vermietete Objekte zu finden. Unstrittig ist, dass die Vermietung einer Immobilie Steuervorteile mit sich bringt. Neben den Zinsen kann der Eigentümer auch die nicht-umlagefähigen Nebenkosten, dazu zählen die Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklage und die Kosten für Sanierungen und Renovierungen, in seiner Steuererklärung als Aufwendungen geltend machen. Diese tatsächlichen Ausgaben werden noch durch die Abschreibung auf das Objekt ergänzt. Die Steuererleichterung hängt allerdings vom persönlichen Steuersatz des Käufers ab.
Im Idealfall kommt es tatsächlich dazu, dass die Nettomiete nach Abzug der nicht-umlagefähigen Nebenkosten zusammen mit den Steuererleichterungen die Annuität kompensiert und den Erwerber so stellt, als ob er keine Finanzierung am Laufen hätte. Dieser Idealfall hat aber nur Bestand, wenn sich die steuerliche Situation nicht ändert. Vor dem Hintergrund der Steuerkomponente kamen in früheren Jahren auch tilgungsfreie Darlehen zum Einsatz, um die jährliche Zinslast kontinuierlich hochzuhalten. Unterlegt waren diese Darlehen mit einer Lebensversicherung. Mit dem Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen wurde diese Variante aber extrem unattraktiv.
Tatsache war und ist jedenfalls, dass Banken bei der Finanzierung einer fremd vermieteten Immobilie andere Maßstäbe an die Liquidität des Käufers anlegen, als bei selbst genutzten Immobilen. Einer der Gründe ist sicher auch, dass der Vermieter im Fall der Zahlungsunfähigkeit nicht sein Dach über dem Kopf verliert. Fremdvermietung ohne Eigenkapital ist jedenfalls nicht unüblich.
Das Eigenkapital bei Eigennutzung
Eine auch heute immer noch gültige Faustformel bezüglich der Eigenkapitalausstattung bei Eigennutzung lautet „20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten“. Da die Erwerbsnebenkosten je nach Bundesland bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können, benötigen die Käufer bei einigen Banken folglich bis zu 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel.
Die Höhe der Eigenmittel wirkt sich auch auf die Höhe des Zinssatzes aus. Während der Vermieter diesen aus steuerlichen Gesichtspunkten durchaus vernachlässigt, spielt er beim Eigennutzer eine entscheidende Rolle. Die Zinsen orientieren sich nicht nur an der Dauer der Zinsbindung, sondern auch an der Relation der Eigenmittel zum Beleihungswert, dem sogenannten Beleihungsauslauf. Dabei unterscheiden die Banken und sonstigen Geldgeber vier Stufen:
- Fremdmittel bis 40 Prozent des Beleihungswertes
- Fremdmittel bis 60 Prozent des Beleihungswertes
- Fremdmittel bis 80 Prozent des Beleihungswertes
- Fremdmittelbedarf übersteigt die 80-Prozent-Grenze.
Das Argument, weshalb viele Institute immer noch auf einem Eigenkapitalbeitrag der Käufer bestehen, hat auch mit der möglichen Disziplin der Erwerber zu tun. In der Regel steigen die Kosten bei einer eigenen Immobilie gegenüber der Mietwohnung. Das neue Zuhause ist größer, damit steigen die Wohnnebenkosten. Als Eigentümer müssen bei einer Mietwohnung Instandhaltungsrücklagen gezahlt werden, bei einem eigenen Haus sollte der Bewohner Rücklagen bilden. Wer es bis zum Erwerb der Immobilie nicht geschafft hat, Geld auf die Seite zu legen, so die Argumentation, wird auch Schwierigkeiten haben, künftig dauerhaft die höheren Kosten zu tragen.
Der Mangel an Eigenkapital kann noch weitere gravierende Probleme aufwerfen. Angenommen, der Kreditrahmen ist durch eine Vollfinanzierung komplett ausgeschöpft, das monatliche Budget für die Annuität bewegt sich am Limit. Am Haus besteht Sanierungsbedarf durch Schäden, welche nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind. Für den Hausbesitzer entsteht nun die Situation, dass eine Nachfinanzierung nicht mehr möglich ist, das Haus jedoch einen Defekt aufweist. Welche Konsequenz dies beispielsweise bei einem defekten Dach hat, kann sich jeder selbst ausmalen.
Etwas anderes stellt allerdings eine Vollfinanzierung dar, wenn Eigenkapital nachgewiesenermaßen vorhanden ist, aber nicht zum Einsatz kommt. Diese Situation kann eintreten, wenn die Erwerber beispielsweise über hochverzinste Wertpapiere verfügen, deren Ertrag die an die Bank zu zahlenden Zinsen übersteigt. Vorhandenes, aber nicht verwendetes Eigenkapital, welches die Käufer an die Bank abtreten, gilt als Eigenkapital und senkt den Beleihungsauslauf. Der Begriff Eigenkapital ist darüber hinaus durchaus dehnbar. Viele Erwerber wissen gar nicht, was alles unter den Eigenkapitalbegriff fällt.